재산세 부과기준일: 6월 1일, 단 하루가 결정짓는 세금 책임
소유권 이전을 앞둔 분들이라면 계약 시점과 잔금일 조율이 중요합니다.
재산세 부과기준일을 중심으로, 세금 절약 전략과 유의사항까지 상세히 안내해드립니다.
6월 1일, 모든 것이 정해지는 ' 부과 기준일'
재산세는 매년 6월 1일 자로 부동산을 소유하고 있는 사람에게 부과됩니다.
이때 중요한 기준은 '실제 소유 여부'가 아니라, 등기부등본상의 소유자 명의입니다.
예를 들어, 주택을 6월 2일에 구입해도 해당 연도의 재산세는 매도인이 납부합니다. 반대로 5월 31일 이전에 잔금을 치르고 등기를 마쳤다면 매수인이 납세의무자가 됩니다.
이처럼 부동산 계약서 작성 시 잔금일 조율과 세금 분담 항목을 명확히 해야 하는 이유는 바로 여기에 있습니다.
또한 세금 고지서는 보통 7월부터 발송되지만, 이는 납부 안내일일 뿐 실제 납세자는 이미 6월 1일 기준으로 정해진 사람입니다.
💡 부동산 매매 시 “재산세는 누가 낼까?” 헷갈린다면, 잊지 마세요.
→ 6월 1일 소유자에게 1년치 재산세가 부과됩니다.
부동산 계약시 '재산세 조항'체크는 필수
많은 분들이 부동산 매매 계약 시 재산세를 언제 누가 낼지에 대해 명확히 정하지 않고 계약을 진행합니다.
하지만 6월 1일 기준일을 놓치면 불필요한 분쟁이나 금전적 손실이 발생할 수 있습니다.
따라서 아래와 같은 계약 문구를 고려해 보세요:
“재산세는 6월 1일 기준 소유자가 전액 부담한다”
“일할 계산하여 재산세를 매도인과 매수인이 분담한다”
이러한 조율은 세금 문제를 명확히 하고, 신뢰 있는 거래를 가능하게 합니다.
특히 다주택자나 고가 주택 매도인의 경우, 재산세 규모가 수백만 원에 이를 수 있어 잔금일 협상은 매우 중요한 절세 전략이 될 수 있습니다.
🔍 계약서 작성 전 ‘재산세 조항’ 포함 여부 반드시 확인하세요.
→ 공인중개사를 통해 ‘신청하는 법’, ‘계약서 예시문’ 등도 확인 가능합니다.
재산세 부과 실제 사례
실제 사례 ①: 6월 1일 기준일을 놓친 300만 원의 손실
작년에 수도권의 84㎡ 아파트를 매도한 한 사례를 살펴봅시다. 매도인 A씨는 5월 말에 매수자와 계약을 마쳤지만, 잔금일을 6월 5일로 잡았습니다. 그 결과, 6월 1일 기준 소유자는 A씨가 되어 재산세 약 300만 원 전액을 부담하게 되었죠. 이 사실을 뒤늦게 알았지만, 이미 법적으로 납세의무자가 확정돼 되돌릴 수 없었습니다.
이 사례는 계약 시 잔금일 조율만으로 수백만 원을 아낄 수 있었다는 점을 보여줍니다. 부동산 거래 전 반드시 “신청하는 법”과 “계약서 작성 체크리스트”를 확인하고, “사이트 바로가기” 링크로 지자체별 재산세 계산기를 활용해 예상세액을 미리 검토하는 것이 중요합니다.
실제 사례 ②: 잔금일 협상으로 가격 인하 혜택
반면, 매수인 B씨는 협상을 잘 활용한 경우입니다. 강남권 고가 아파트를 매수할 때 매도인이 5월 말까지 잔금을 요구했지만, B씨는 재산세가 수백만 원에 달한다는 점을 파고들어 “제가 6월 1일 이후 잔금을 치르고 재산세를 부담하는 대신, 매매가를 500만 원 낮춰달라”는 조건으로 협상했습니다.
결국 양측 모두 만족스러운 합의가 이루어졌죠. 이처럼 “혜택 총정리”, “자격조건 확인”, “신청하는 법” 등을 꼼꼼히 따져 협상 전략을 세우면, 실질적인 매매가 인하 효과를 얻을 수 있습니다. 부동산 계약서 상 “재산세 분담 조항”을 명확히 하고, 잔금일 전략을 통해 합리적인 선택을 하시길 권합니다.
실제로 내야 하는 재산세는 얼마나 될까?
재산세 계산은 시가표준액을 기준으로 합니다.
이때 공정시장가액비율과 세율을 적용해 납부 금액이 결정되며, 주택의 경우 토지와 건물을 합산해 계산합니다.
계산 공식
시가표준액 × 공정시장가액비율 × 세율 = 재산세
공정시장가액비율: 일반적으로 43~45% (1세대 1주택 기준)
세율: 누진세 구조, 고가 주택일수록 세율 상승
예를 들어, 수도권 중소형 아파트는 보통 연간 40만~60만 원,
서울 강남권 고가 아파트는 연간 200만 원 이상이 부과됩니다.
→ 공시가격 확인만으로도 세금 예측이 가능합니다.
종합부동산세와 재산세, 어떻게 다른가요?
| 항목 | 재산세 | 종합부동산세 |
|---|---|---|
| 징수 주체 | 시·군·구 (지방세) | 국세청 (국세) |
| 기준일 | 매년 6월 1일 | 매년 6월 1일 |
| 대상 | 주택, 건축물, 토지 등 | 주택(6억 초과), 토지(5억 이상) |
| 과세방식 | 개별 부동산 기준 | 전국 보유 재산 합산 |
특히 종합부동산세는 별도합산·종합합산 대상 토지의 공시가격을 기준으로 세액이 결정되며,
재산세와 종합부동산세가 동시에 부과되는 경우엔 재산세를 공제해 이중과세를 방지합니다.
5월말에 몰리는 매물, 그 이유는?
봄철 부동산 시장에서 “5월 말까지 잔금 가능” 조건의 매물을 자주 보셨을 겁니다.
이는 대부분 매도인이 6월 1일 전에 소유권을 이전해 재산세 부담을 피하려는 전략입니다.
따라서 매수인 입장에선 다음과 같이 협상할 수 있습니다:
“재산세를 제가 부담하니 매매가를 조정해 주세요.”
“5월 내 잔금을 치르되 가격을 조금 낮춰주세요.”
이러한 협상 전략은 실제로 수십~수백만 원의 절약 효과를 가져올 수 있습니다.
전문가 팁:
→ “6월 1일 이후 잔금 조건으로, 재산세는 매도인 부담으로 하되 매매가를 조정 받는 협상 전략이 유효합니다.”
1주택자라면 감면 혜택도 챙기세요
현재 1주택자라면 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
특히 다음과 같은 경우에는 추가 감면이 가능합니다.
고령자
장기 보유자
저소득층
공시가격 일정 금액 이하 주택 보유자
이 혜택 역시 6월 1일 기준 소유자에게 적용되므로,
이전 계획이 있다면 감면 여부를 먼저 확인한 후에 소유권 변경 일정을 조정하는 것이 좋습니다.
정리하며 : 6월 1일, 단 하루의 전략적 선택
6월 1일 기준 소유자가 1년치 재산세를 납부
계약서 작성 시 재산세 분담 항목 반드시 확인
잔금일 조정만으로 수백만 원 절세 가능
1주택자는 재산세 감면 대상 여부 체크
재산세와 종합부동산세의 중복 부과 조정 확인
따라서 부동산 매매나 증여를 계획 중이라면, 6월 1일 이전 잔금일 조율과 세금 조항 명시는 필수 전략입니다. 작은 일정 차이가 1년치 세금 부담을 가를 수 있는 결정적 분기점이 되기 때문입니다.